Условия и правовые последствия
Ипотека – это обременение недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения существующего или будущего долгового обязательства, при котором заложенное имущество не передается кредитору. Ипотека не лишает собственника права владеть, пользоваться заложенным имуществом и распоряжаться им с учетом прав ипотечного кредитора. Повторное обременение заложенного имущества допускается, если в ипотечном договоре (закладной) не предусмотрено иное.
Объектом ипотеки могут быть отдельные объекты недвижимости, зарегистрированные в публичном реестре, не изъятые из гражданского оборота и подлежащие продаже с публичных торгов. Ипотека недвижимого имущества не охватывает доходов, получаемых от данного имущества.
При залоге главной вещи считается, что заложены также существующие и будущие принадлежности, присоединенные к ней по воле собственника или вследствие естественных обстоятельств.
Если закладывается недвижимость, для использования которой по назначению необходимы движимые вещи, считается, что объектом ипотеки становятся и эти движимые вещи, включая те, которые станут собственностью залогодателя в будущем, если иное не предусмотрено ипотечным договором или односторонним заявлением собственника недвижимости. Залогу подлежит только застрахованное имущество, за исключением земли.
Ипотека недвижимости включает и страховое возмещение за повреждение данного имущества.
При желании заложить часть имущества, принадлежащего одному собственнику, эта часть должна быть четко определена и зарегистрирована в публичном реестре как отдельный объект.
При закладе строений одновременно должен быть заложен и земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды (пользования) этим участком.
Имущество, находящееся в общей собственности, может быть заложено только с согласия всех сособственников. При залоге доли в долевой собственности согласие других сособственников не требуется, однако эта доля должна быть точно определена соглашением о порядке пользования имуществом, заключенным сособственниками и удостоверенным нотариально.
Залог имущества не препятствует его отчуждению. При передаче заложенного имущества другому лицу ипотека следует за имуществом.
Собственник заложенного имущества не имеет права уничтожать, повреждать его или иным образом снижать его стоимость, за исключением нормального износа или необходимого уменьшения стоимости при использовании. В случае нарушения этих требований ипотечный кредитор вправе требовать досрочного обращения взыскания на заложенное имущество.
Объект принудительной ипотеки
Объектом принудительной ипотеки должен быть такой предмет, продажа которого полностью удовлетворит требования кредитора и при этом нанесет должнику наименьший ущерб.
При залоге земли в качестве принадлежностей закладываются также находящиеся на ней строения, если в ипотечном договоре не указано иное. Если при залоге земли строения не включены в предмет ипотеки, то при продаже земли с торгов владелец строений приобретает право земельного сервитута. Если на торгах продается заложенный земельный участок, на котором расположены строения, принадлежащие другому лицу (не собственнику земли), то приобретатель земли получает права и обязанности бывшего владельца земли по отношению к владельцу строений.
Ипотека обеспечивает исполнение основного обязательства, взыскание процентов, неустоек и судебных издержек, связанных с исполнением ипотеки. Основное требование, проценты и неустойки, обеспеченные ипотекой, могут быть увеличены, а срок исполнения обязательства сокращен или продлен – только с письменного согласия кредиторов последующей очереди.
Может быть зарегистрирована принудительная и договорная ипотека. Принудительная ипотека возникает на основании закона или решения суда в следующих случаях:
- Для обеспечения требований государства, возникающих из налоговых и социально-страховых правоотношений;
- Для обеспечения требований, связанных со строительством или реконструкцией строений;
- Для обеспечения имущественных требований, удовлетворенных решением суда;
- В других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом (в Литовской Республике).
Договорная ипотека может быть:
- Обычная – залог одного конкретного объекта недвижимости для обеспечения одного обязательства;
- Совместная – залог нескольких объектов недвижимости одновременно для обеспечения одного обязательства;
- На чужом имуществе – залог недвижимости для обеспечения обязательства другого лица;
- Максимальная – залог недвижимости, когда стороны договариваются только о максимальной сумме обязательств и области использования кредита; регистрируется на срок не более пяти лет;
- Общая – залог нескольких объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, для обеспечения одного обязательства;
- Условная – залог недвижимости для обеспечения обязательства при условии, что ипотека вступит в силу только после наступления определенного условия либо будет действовать только до момента его прекращения. Условие может быть установлено как для кредитора, так и для должника.
Ипотека вступает в силу с момента ее регистрации в ипотечном реестре (в Литовской Республике) путем внесения соответствующей записи в публичный реестр. Ипотека, не зарегистрированная в ипотечном реестре, недействительна.