Договор аренды недвижимости в Литве
Согласно Литовскому Гражданскому кодексу, к недвижимому имуществу относятся земля и другие объекты, прочно связанные с ней, которые невозможно переместить без изменения их назначения или существенного снижения их стоимости (здания, сооружения, насаждения и др.). Также к недвижимому имуществу приравниваются суда и воздушные суда, подлежащие обязательной юридической регистрации. Законы могут признавать недвижимостью и другое имущество. В целом недвижимость — это объекты, которые по своей природе или согласно закону считаются таковыми.
Согласно договору аренды, одна сторона (арендодатель) обязуется временно передать другой стороне (арендатору) имущество за плату, а арендатор обязуется платить арендную плату.
Договор аренды недвижимости, заключённый на срок более одного года, может быть противопоставлен третьим лицам только в случае его регистрации в публичном реестре в установленном законом порядке.
Договоры аренды зданий, сооружений и земли должны заключаться в письменной форме. К договору аренды земли должен прилагаться план арендуемого участка. Договор аренды жилого помещения, если арендодателем является государство, муниципалитет или юридическое лицо, также должен быть заключён в письменной форме и подписан уполномоченным должностным лицом и арендатором. Договоры между физическими лицами могут заключаться устно, за исключением срочного договора аренды жилого помещения, который всегда должен быть письменным. Такие договоры могут быть противопоставлены третьим лицам только после регистрации в публичном реестре.
В договоре аренды земли должны быть указаны:
- арендодатель;
- арендатор;
- данные объекта аренды из кадастра и публичного реестра;
- срок аренды;
- основное целевое назначение земли;
- условия использования объектов недвижимости, принадлежащих владельцу или третьим лицам, и условия новых построек, дорог, водоёмов и пр., а также использование построек по окончании аренды;
- условия использования подземных и поверхностных вод, полезных ископаемых (кроме янтаря, нефти, газа и кварцевого песка), если они не противоречат закону;
- специальные условия пользования землёй;
- ограничения использования;
- сервитуты и другие вещные права;
- арендная плата, включая оплату за мелиорацию, дороги, мосты, инженерные сооружения и возможную индексацию при аренде государственной земли;
- иные обязательства сторон, связанные с использованием и возвратом земли;
- ответственность за нарушение условий договора.
В договор аренды земли не может быть включено:
- полномочие арендатора представлять интересы собственника земли и распоряжаться его частной землёй или иным находящимся на ней недвижимым имуществом;
- право арендатора изменять основное целевое назначение частной земли.
Право застройки (суперфиция) — это право использовать принадлежащую другому лицу землю для строительства зданий, приобретения или владения такими зданиями, а также использования недр. При смене собственника земли, зданий или насаждений право застройки сохраняется. Оно может касаться только земельного участка или его части. Обладатель права застройки может приобретать в собственность здания и многолетние насаждения, находящиеся на чужой земле. При установлении этого права могут быть предусмотрены ограничения по строительству, эксплуатации или сносу зданий, посадке или уничтожению насаждений.
При изменении собственника земельного участка право застройки сохраняется. Оно также сохраняется в случае смены собственника зданий или насаждений, поскольку новый собственник, приобретая право на здания и насаждения, автоматически приобретает и право застройки.