Купля-продажа недвижимости в Литве
Согласно договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю) в собственность или доверительное управление, а покупатель обязуется принять вещь (товар) и уплатить за неё установленную денежную сумму (цену).
Согласно статье 9 Закона Литовской Республики о государственном реестре недвижимости, предметом договора купли-продажи недвижимости могут быть следующие объекты, если они оформлены в установленном порядке Законом о кадастре недвижимости как отдельные объекты недвижимости и им присвоен уникальный номер:
- земельные участки;
- здания;
- квартиры в многоквартирных домах;
- помещения.
Нотариальный договор купли-продажи недвижимости в Литве
Договор купли-продажи недвижимости в Литве должен быть заключён в нотариальной форме. Несоблюдение требований к форме делает договор недействительным. По отношению к третьим лицам договор купли-продажи недвижимости может быть использован и вызывать правовые последствия только в случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке в публичном реестре.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть указана цена продаваемого объекта. Если цена не указана, договор считается незаключённым. К договорам купли-продажи не применяются общие правила Гражданского кодекса о возможности определения цены на основе принципа разумности или обычной цены на момент заключения договора, если цена в нём не указана.
При продаже доли объекта недвижимости в Литве
Совладельцы имеют преимущественное право купить продаваемую долю объекта, находящегося в общей собственности, по той же цене и на тех же условиях, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже доли недвижимости, находящейся в общей собственности, об этом сообщается через нотариуса. Если другие совладельцы отказываются от своего преимущественного права или не реализуют его в течение одного месяца со дня получения уведомления (если не согласовано иное), продавец имеет право продать свою долю любому другому лицу. Если доля была продана с нарушением преимущественного права, другой совладелец может в течение трёх месяцев в судебном порядке потребовать передать ему права и обязанности покупателя.
При продаже здания, сооружения или иного недвижимого объекта в Литве необходимо обсудить права покупателя на земельный участок, на котором расположен данный объект. Договор, в котором не обсуждены права покупателя на участок, не может быть удостоверен нотариусом, а если удостоверен — считается недействительным.
Особые требования применяются при продаже земельного участка. При продаже участка, на котором расположены здания, сооружения, инженерные сети, насаждения или иные объекты, в договоре должен быть урегулирован вопрос перехода права собственности на эти объекты. Если этот вопрос не урегулирован, считается, что право собственности на здания, сооружения, инженерные сети, насаждения и иные объекты, находящиеся на проданном участке, переходит покупателю земельного участка, то есть принадлежности следуют судьбе главной вещи. Если земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу объекты недвижимости, продаётся без передачи покупателю права собственности на эти объекты, продавцу сохраняется право пользования той частью участка, которую занимают эти объекты, и которая необходима для их использования в порядке, предусмотренном договором купли-продажи (например, в рамках права застройки или иного условия).
При продаже земельного участка в Литве также необходимо учитывать лиц, имеющих преимущественное право на его приобретение. Согласно законодательству, такое право имеют:
- совладельцы участка;
- государство, если участок находится в охраняемой территории;
- собственники зданий, сооружений, инженерных сетей, находящихся на участке;
- участники проекта консолидации, если продаваемая земля включена в данный проект.
Следует отметить, что к договору купли-продажи земельного участка обязательно должен прилагаться план продаваемого участка.
При заключении договора купли-продажи недвижимости важно учитывать правовой статус имущества с точки зрения семейного права.
Жилое помещение, согласно Книге 3 Гражданского кодекса, может быть отнесено к семейному имуществу. Правовой режим семейного имущества необходим для защиты интересов семьи и обеспечения её основных потребностей. Супруг, являющийся собственником объекта недвижимости, отнесённого к семейному имуществу, может передать право собственности на него, заложить или иным образом ограничить права на него только с письменного согласия другого супруга. Если супруги имеют несовершеннолетних детей, для совершения сделок с недвижимостью, входящей в состав семейного имущества, требуется разрешение суда.
Имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов, они распоряжаются, владеют и пользуются по взаимному согласию. Сделки, касающиеся распоряжения или ограничения прав на недвижимость или вещные права на неё, находящиеся в общей совместной собственности супругов, а также сделки по передаче общего предприятия или прав на него, а также ценных бумаг, находящихся в такой собственности, могут быть заключены только обоими супругами, за исключением случаев, когда один из супругов имеет нотариальную доверенность от другого. Сделки, заключённые с нарушением этих положений, могут быть оспорены.