Hipoteka na Litwie

Warunki i skutki prawne

Hipoteka – to obciążenie nieruchomości w celu zabezpieczenia istniejącego lub przyszłego zobowiązania pieniężnego, przy czym zastawiony przedmiot nie jest przekazywany wierzycielowi. Hipoteka nie pozbawia właściciela prawa do zarządzania, korzystania z nieruchomości ani do rozporządzania nią, z uwzględnieniem praw wierzyciela hipotecznego. Kolejne obciążenie zastawionej nieruchomości jest dopuszczalne, jeżeli w umowie (akcie) hipotecznej nie postanowiono inaczej.

Przedmiotem hipoteki mogą być poszczególne nieruchomości wpisane do publicznego rejestru, które nie zostały wyłączone z obrotu cywilnego i które mogą być sprzedane na publicznej licytacji. Hipoteka nieruchomości nie obejmuje dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości.

Jeżeli obciążony jest główny przedmiot, uważa się, że obciążeniu podlegają również istniejące i przyszłe przynależności, dołączone do przedmiotu głównego wolą właściciela albo na skutek zdarzeń naturalnych.

Jeżeli obciążona jest nieruchomość, do której używania zgodnie z przeznaczeniem potrzebne są rzeczy ruchome, przyjmuje się, że przedmiotem hipoteki stają się także te rzeczy ruchome – również te, które w przyszłości staną się własnością zastawcy – o ile w umowie hipotecznej albo w jednostronnym oświadczeniu właściciela nieruchomości nie postanowiono inaczej. Obciążeniu podlegać może wyłącznie przedmiot ubezpieczony, z wyjątkiem gruntu.

Hipoteka nieruchomości obejmuje także odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia tej nieruchomości.

Jeżeli hipoteka ma dotyczyć części przedmiotu należącego do tego samego właściciela, część ta musi być dokładnie określona i wpisana do publicznego rejestru jako samodzielny obiekt.

Obciążając budynki, należy jednocześnie obciążyć działkę gruntu, na której stoją, albo prawo najmu (użytkowania) tej działki.

Przedmiot należący do współwłasności może być obciążony hipoteką jedynie za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Przy obciążaniu udziału we współwłasności ułamkowej zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana, jednak obciążany udział musi być dokładnie określony w umowie o sposobie korzystania z rzeczy, sporządzonej przez współwłaścicieli i poświadczonej notarialnie.

Obciążenie nieruchomości nie przeszkadza w jej zbyciu. W przypadku przeniesienia własności obciążonej nieruchomości, hipoteka „podąża” za rzeczą.

Właściciel obciążonej nieruchomości nie ma prawa jej zniszczyć, uszkodzić ani w inny sposób zmniejszyć jej wartości, poza normalnym zużyciem lub koniecznym obniżeniem wartości w związku z używaniem. W razie naruszenia tych obowiązków wierzyciel hipoteczny może żądać przedterminowego wszczęcia egzekucji z nieruchomości.

Przymusowa hipoteka

Przedmiotem przymusowej hipoteki powinien być taki składnik majątkowy, którego sprzedaż pozwoliłaby całkowicie zaspokoić roszczenia wierzyciela, a jednocześnie wyrządziłaby dłużnikowi jak najmniejszą szkodę.

Obciążając hipoteką grunt, jako przynależności obciążeniu podlegają również znajdujące się na nim budynki, chyba że umowa hipoteczna stanowi inaczej. Jeżeli przy ustanowieniu hipoteki na gruncie budynki nie są objęte hipoteką, to w razie sprzedaży obciążonego gruntu na licytacji, właściciel budynków uzyskuje prawo służebności gruntowej. Jeżeli na licytacji zostaje sprzedany obciążony grunt, na którym stoją budynki należące do innej osoby niż właściciel gruntu, nabywca gruntu uzyskuje prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela gruntu wobec właściciela budynków.

Hipoteka zabezpiecza wykonanie głównego zobowiązania, odsetek z tego zobowiązania, kar umownych oraz kosztów sądowych związanych z realizacją hipoteki. Zabezpieczone hipoteką główne roszczenie, odsetki i kary umowne mogą zostać zwiększone, a termin wykonania zobowiązania może zostać skrócony lub przedłużony ponad interesy wierzycieli niższego rzędu – jedynie za ich pisemną zgodą.

Może być ustanowiona hipoteka przymusowa i umowna. Przymusowa hipoteka powstaje na podstawie ustawy lub orzeczenia sądu w następujących przypadkach:

1. Dla zabezpieczenia roszczeń państwa wynikających ze stosunków podatkowych i ubezpieczenia społecznego;
2. Dla zabezpieczenia roszczeń związanych z budową lub przebudową budynków;
3. Dla zabezpieczenia roszczeń majątkowych zaspokojonych na podstawie orzeczenia sądu;
4. W innych przypadkach przewidzianych w litewskim kodeksie cywilnym.

Hipoteka umowna może przybrać formę:

1. Zwykłą – zastawienie jednej nieruchomości w celu zabezpieczenia jednego zobowiązania;
2. Łączną – zastawienie kilku nieruchomości jednocześnie w celu zabezpieczenia jednego zobowiązania;
3. Na cudzym majątku – zastawienie nieruchomości w celu zabezpieczenia zobowiązania innej osoby;
4. Maksymalną – zastawienie nieruchomości, gdy strony ustalają jedynie maksymalną kwotę zabezpieczenia i obszar wykorzystania kredytu; wpis do rejestru nie może być ustanowiony na okres dłuższy niż pięć lat;
5. Wspólną – zastawienie kilku nieruchomości należących do różnych właścicieli w celu zabezpieczenia jednego zobowiązania;
6. Warunkową – zastawienie nieruchomości w celu zabezpieczenia zobowiązania, gdy uzgodniono, że hipoteka wejdzie w życie dopiero po spełnieniu określonego warunku albo wygaśnie w momencie, gdy warunek przestanie być spełniany. Warunek może być ustanowiony zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika.

Hipoteka staje się skuteczna od chwili jej wpisania do rejestru hipotecznego (w Republice Litewskiej), poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu w rejestrze publicznym. Hipoteka niewpisana do rejestru hipotecznego jest nieważna.