Najem na Litwie

Pojęcie umowy najmu

Najem to udostępnienie do korzystania na określony czas stworzonego przedmiotu, przedmiotu praw pokrewnych lub jego oryginału bądź kopii, w celu osiągnięcia bezpośredniego lub pośredniego celu. Na podstawie umowy najmu jedna ze stron – wynajmujący – zobowiązuje się tymczasowo przekazać najemcy majątek do czasowego posiadania i użytkowania za opłatą, a druga strona – najemca – zobowiązuje się do uiszczania czynszu najmu.

Najemcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę najmu w swoim imieniu i na rzecz własną, swojej rodziny lub byłych członków rodziny.

Wynajmującym jest właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba władająca nim na innej podstawie prawnej; wynajmującym może być również posiadacz innego rodzaju majątku.

Umowa najmu ma charakter odpłatny. Najemca ma obowiązek terminowo uiszczać czynsz. Umowa najmu musi być zawarta na piśmie, jeśli jest zawierana na okres dłuższy niż jeden rok. W przypadku zawarcia umowy najmu nieruchomości na okres dłuższy niż rok, zaleca się jej rejestrację w odpowiednim rejestrze na Litwie, aby mogła wywoływać skutki wobec osób trzecich. Umowy najmu budynków, budowli lub urządzeń są traktowane jako najem nieruchomości.

Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony, jednak nie może przekraczać stu lat. Jeżeli po upływie terminu umowy najemca korzysta z majątku przez ponad dziesięć dni, a wynajmujący się temu nie sprzeciwia, uznaje się, że umowa stała się bezterminowa. Jeśli w umowie nie określono terminu, uznaje się, że jest ona zawarta na czas nieokreślony. Kwestia, czy umowa jest terminowa i na jaki czas została zawarta, zależy od uzgodnień stron.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz niezbywalna, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawa może również określać rzeczy, których najem jest zabroniony lub ograniczony. W odniesieniu do przedmiotu umowy najmu należy wskazać, jaki to jest przedmiot lub jego cechy charakterystyczne, które wynajmujący przekazuje najemcy. Jeżeli w umowie nie wskazano przedmiotu najmu ani jego cech i nie można tego ustalić na podstawie innych okoliczności, umowę uznaje się za nieważną.

Jeśli najemca należycie wykonywał obowiązki wynikające z umowy, ma on pierwszeństwo przed innymi osobami do jej przedłużenia i dalszego korzystania z majątku.

Dochody, owoce, potomstwo zwierząt uzyskane z wynajętej rzeczy należą do najemcy, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Najemca ma obowiązek korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz postanowieniami umowy, nie zakłócając przy tym korzystania z niej przez innych uprawnionych użytkowników. Wynajmujący, bez naruszenia praw najemcy, ma prawo sprawdzać, czy najemca należycie korzysta z rzeczy.

Po zawarciu umowy najmu powstaje pytanie, czy najemca może przekazać przedmiot najmu do użytkowania innej osobie (czyli dokonać podnajmu). Najemca ma prawo podnająć rzecz tylko za pisemną zgodą wynajmującego, o ile umowa nie stanowi inaczej. Okres podnajmu nie może być dłuższy niż czas trwania umowy najmu. Odmowa wynajmującego udzielenia zgody musi być należycie uzasadniona. Jeżeli odmowa nie zawiera uzasadnienia, najemca ma prawo rozwiązać umowę przed czasem.

Najemca ma obowiązek należycie przechowywać i eksploatować wynajętą rzecz oraz pokrywać koszty jej utrzymania. Ponadto, najemca zobowiązany jest na własny koszt dokonywać bieżących napraw, o ile ustawa lub umowa nie stanowi inaczej. Najemca ma również obowiązek terminowo opłacać czynsz. Z drugiej strony, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, jeśli z przyczyn od niego niezależnych warunki korzystania z majątku lub jego stan uległy istotnemu pogorszeniu.

Umowa najmu zawarta na czas określony wygasa po upływie terminu, jeśli strony nie zawrą nowego porozumienia.

Wynajmujący ma prawo żądać w sądzie rozwiązania umowy najmu przed terminem, jeżeli:

1. Najemca korzysta z majątku niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem;
2. Najemca umyślnie lub z niedbalstwa pogarsza stan przedmiotu najmu;
3. Najemca nie płaci czynszu;
4. Najemca nie przeprowadza napraw, do których jest zobowiązany na podstawie przepisów prawa lub umowy;
5. Występują inne podstawy przewidziane w umowie najmu.

Wynajmujący ma prawo żądać rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony przed upływem terminu tylko wtedy, gdy wysłał najemcy pisemne ostrzeżenie o konieczności wykonania zobowiązania lub usunięcia naruszeń w rozsądnym terminie, ale najemca – po otrzymaniu takiego ostrzeżenia – nie wywiązał się ze zobowiązania lub nie usunął naruszeń w wyznaczonym czasie.

Najemca ma prawo żądać w sądzie rozwiązania umowy najmu przed terminem, jeżeli:

1. wynajmujący nie wykonuje napraw, do których jest zobowiązany;
2. rzecz – z przyczyn niezależnych od najemcy – staje się niezdatna do użytku;
3. wynajmujący nie przekazuje rzeczy najemcy lub uniemożliwia jej używanie zgodnie z przeznaczeniem i warunkami umowy;
4. przedmiot przekazany do użytkowania posiada wady, o których wynajmujący nie poinformował, a które uniemożliwiają korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem i zapisami umowy;
5. występują inne podstawy przewidziane w umowie najmu.

Po wygaśnięciu umowy najmu najemca ma obowiązek zwrócić wynajmującemu rzecz w takim stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia, lub w stanie uzgodnionym w umowie. Jeżeli najemca pogorszy stan wynajętej rzeczy, jest zobowiązany do naprawienia wynikłej z tego szkody, chyba że udowodni, że pogorszenie nastąpiło nie z jego winy. Jeżeli najemca za zgodą wynajmującego ulepszył przedmiot najmu, przysługuje mu zwrot poniesionych w tym celu koniecznych kosztów, o ile przepisy prawa Republiki Litewskiej lub umowa nie stanowią inaczej. Ulepszenia dokonane bez zgody wynajmującego, które można oddzielić bez szkody dla przedmiotu najmu, najemca może zabrać, jeżeli wynajmujący nie wyrazi zgody na zwrot ich wartości.