Umowa najmu nieruchomości na Litwie
Zgodnie z litewskim Kodeksem Cywilnym, nieruchomościami są grunty oraz inne rzeczy trwale z nimi związane, których nie można przenieść bez zmiany ich przeznaczenia lub znacznego obniżenia ich wartości (np. budynki, urządzenia, nasadzenia i inne rzeczy mające trwały związek z gruntem). Za nieruchomości uważa się również niektóre statki i statki powietrzne, jeżeli przepisy przewidują ich obowiązkową rejestrację. Przepisy mogą także uznać inne mienie za nieruchomość. Podsumowując, nieruchomościami są zarówno rzeczy trwale związane z gruntem, jak i inne rzeczy, które ustawodawca za takie uznał.
Umowa najmu polega na tym, że jedna strona (wynajmujący) zobowiązuje się oddać drugiej stronie (najemcy) rzecz do tymczasowego użytkowania za opłatą, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz.
Umowa najmu nieruchomości zawarta na okres dłuższy niż jeden rok może być skuteczna wobec osób trzecich wyłącznie wtedy, gdy została zarejestrowana w publicznym rejestrze zgodnie z przepisami prawa.
Umowy najmu budynków, budowli oraz gruntów muszą być zawarte na piśmie. Do umowy najmu gruntu należy dołączyć plan dzierżawionej działki. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez państwo, samorząd lub osobę prawną musi być zawarta na piśmie i podpisana przez upoważnionego urzędnika oraz najemcę. Umowy zawierane między osobami fizycznymi mogą mieć formę ustną, chyba że dotyczą najmu lokalu mieszkalnego na czas określony – wówczas zawsze muszą mieć formę pisemną. Aby były skuteczne wobec osób trzecich, powinny być zarejestrowane w rejestrze publicznym.
Umowa najmu gruntu powinna zawierać:
- dane wynajmującego;
- dane najemcy;
- informacje o działce (z katastru i rejestru publicznego);
- okres najmu;
- podstawowe przeznaczenie gruntu;
- warunki użytkowania istniejących budynków, urządzeń oraz planowane inwestycje i ich przeznaczenie po zakończeniu najmu;
- warunki korzystania z wód powierzchniowych i podziemnych oraz zasobów naturalnych (z wyjątkiem bursztynu, ropy, gazu i piasku kwarcowego);
- specjalne warunki użytkowania;
- ograniczenia w użytkowaniu;
- służebności i inne prawa rzeczowe;
- wysokość czynszu (wraz z opłatami za infrastrukturę i ewentualnym mechanizmem indeksacji);
- pozostałe zobowiązania stron dotyczące użytkowania i zwrotu gruntu;
- odpowiedzialność za naruszenie umowy.
Nie można w niej zawrzeć:
- pełnomocnictwa dla najemcy do reprezentowania właściciela i rozporządzania jego prywatnym gruntem lub nieruchomościami na nim położonymi;
- prawa najemcy do zmiany przeznaczenia gruntu.
Prawo zabudowy (superficies) – to prawo do korzystania z cudzej działki w celu budowy, nabycia lub posiadania budynków oraz do korzystania z zasobów podziemnych. Zmiana właściciela gruntu, budynków czy nasadzeń nie powoduje wygaśnięcia prawa zabudowy. Może ono dotyczyć wyłącznie całej działki lub jej części. Osoba posiadająca to prawo może nabyć własność budynków i wieloletnich nasadzeń na cudzym gruncie. Prawo zabudowy może być ograniczone, np. co do rodzaju budowy, rozbiórki, nasadzeń czy ich usunięcia.
W przypadku zmiany właściciela gruntu prawo zabudowy pozostaje w mocy. Obowiązuje ono również wtedy, gdy zmienia się właściciel budynków lub nasadzeń, ponieważ nowy właściciel, nabywając prawo do budynków i nasadzeń, automatycznie nabywa także prawo zabudowy.