Wspólnota mieszkaniowa na Litwie
Wspólnota właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych (dalej: DNSB) – zgodnie z art. 3 litewskiej ustawy o DNSB – to organizacja non-profit, która realizuje wspólne prawa, obowiązki i interesy właścicieli lokali tego budynku, związane z zarządzaniem, użytkowaniem, utrzymaniem i administrowaniem wspólnych części budynku oraz działki przypisanej do budynku zgodnie z przepisami prawa na Litwie.
Spójrzmy na to prosto. Wspólnota to osoba prawna, czyli inaczej mówiąc, zwykła organizacja, której ustawy Republiki Litewskiej pozwalają prowadzić określoną działalność. Po wejściu w życie nowego litewskiego Kodeksu Cywilnego 1 lipca 2001 r., jego artykuł 4.84 nałożył na samorządy obowiązek wyznaczenia administratora wspólnych części budynku. Jednak takie działania nie są zgodne ani z zasadami konkurencji, ani z ochroną konsumentów, ponieważ nie dają właścicielom mieszkań swobody wyboru. Dlatego potrzebna była alternatywa dla administratorów wyznaczanych przez samorządy. Utworzenie wspólnoty pozwala na sprawniejsze zarządzanie i eksploatację budynku, zwiększa aktywność mieszkańców i zaufanie wzajemne.
Dla wspólnot uczestniczących w programach samorządowych opracowano model finansowania. W ten sposób promowane jest tworzenie wspólnot, mieszkańcy są zachęcani do aktywnego uczestnictwa w zarządzaniu i utrzymaniu swoich nieruchomości, a także do łatwiejszego korzystania z pomocy samorządu lub państwa przy renowacji budynków. Właścicielami tej „firmy” są właściciele mieszkań, którym bardzo zależy na tym, jak wspólnocie idzie funkcjonowanie w warunkach wolnego rynku. Wielu ekonomistów twierdzi, że zaoszczędzone pieniądze można traktować jak zarobione, dlatego niezwykle ważne jest, by przewodniczący wspólnoty miał podstawy zarządzania firmą (finanse, podatki, negocjacje), i działał na rzecz maksymalnych korzyści dla członków. Według niektórych ekspertów, dzięki dobremu negocjatorowi i organizatorowi można obniżyć koszty komunalne nawet o 50%.
Samorządność w działalności DNSB na Litwie
DNSB może zatrudniać własnych pracowników lub zlecać usługi innym firmom (utrzymanie pomieszczeń, księgowość), ale jeśli wspólnota sama wybiera usługodawcę, nie jest wymagany żaden certyfikat – jest on potrzebny tylko wtedy, gdy administratora wyznacza samorząd, tworząc w ten sposób warunki monopolistyczne i stosując maksymalne stawki. Warto przypomnieć, że w przypadku małego budynku warto rozważyć zarządzanie majątkiem wspólnym na podstawie umowy wspólnej działalności, która musi być zarejestrowana w rejestrze publicznym. Zawarcie tej umowy również daje prawo do ubiegania się o wsparcie państwowe.
Obecnie prawnicy otrzymują wiele zapytań mieszkańców o udzielenie informacji. Jednym z najczęstszych problemów jest samowola przewodniczących DNSB i niewykonywanie woli wspólnoty. Oto jeden z najczęściej zadawanych pytań: „Dokąd się zwrócić, jeśli przewodniczący działa samowolnie w sprawie renowacji budynku, my się na to nie zgadzamy, a on już wybrał wykonawców? Podpisy zbierał rok temu, gdy warunki życia były lepsze, teraz część członków nie chce remontu, ale przewodniczący nawet nie chce tego słyszeć. Co robić?”
Jeśli przewodniczący nie wykonuje woli mieszkańców, można go po prostu odwołać bez jego rezygnacji. Należy zwołać zebranie, w którym weźmie udział co najmniej 51% mieszkańców, wybrać nowego przewodniczącego, który musi zarejestrować się w centrum rejestrów. Dotychczasowy traci wszelkie uprawnienia i nie może przeprowadzać żadnych remontów. Dodatkowe warunki: ogłoszenie o zebraniu musi wisieć przez 2 tygodnie, podpisane przez 1/4 mieszkańców; po zebraniu musi być sporządzony protokół. W przeciwnym razie centrum rejestrów nie zarejestruje nowego przewodniczącego. Przypominamy, że członkowie wspólnoty mogą zwołać zebranie tylko wtedy, jeśli zarząd nie zrobi tego w ciągu miesiąca. W innych przypadkach podpisy członków nie mają mocy prawnej. Ustawa jest tu jednoznaczna (art. 21 ustawy DNSB).
Wielu mieszkańców skarży się na rosnące opłaty za zarządzanie budynkami i brak przejrzystości w wykorzystaniu środków na eksploatację techniczną. Tworząc wspólnotę lub podpisując umowę wspólnej działalności, zyskacie kontrolę, ale jeśli zadowala was administrator wyznaczony przez samorząd, pamiętajcie o apelu funkcjonariuszy STT (Specialiųjų tyrimų tarnyba), aby mieszkańcy planowanych do modernizacji budynków na Litwie aktywnie i odpowiedzialnie wybierali osoby upoważnione do podejmowania decyzji o wykonawcach i firmach realizujących prace. Następnie powinni aktywnie kontrolować ceny i jakość prac. Tylko aktywni mieszkańcy mogą zagwarantować brak korupcji w procesie modernizacji i skuteczny wpływ przejrzystej konkurencji na ceny. Najważniejsze – czy to przy administratorze wyznaczonym przez samorząd, czy wspólnocie, czy umowie wspólnej działalności – pracownicy muszą reprezentować interesy mieszkańców, a nie wąskich grup czerpiących zyski.