Kupno-sprzedaż nieruchomości na Litwie
Umowa kupna-sprzedaży to porozumienie, w którym jedna strona (sprzedający) zobowiązuje się przekazać rzecz (towar) drugiej stronie (kupującemu) na własność lub w użytkowanie, a kupujący zobowiązuje się przyjąć rzecz i zapłacić za nią ustaloną kwotę (cenę).
Zgodnie z artykułem 9 Ustawy Republiki Litewskiej o rejestrze nieruchomości, przedmiotem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości mogą być następujące obiekty, o ile zostały one wyodrębnione jako oddzielne jednostki zgodnie z przepisami ustawy o katastrze nieruchomości i nadano im unikalny numer:
- działki gruntu;
- budynki;
- mieszkania w budynkach wielorodzinnych;
- pomieszczenia.
Notarialna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości na Litwie
Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Niezachowanie wymogów formalnych powoduje nieważność umowy. Wobec osób trzecich umowa ta wywołuje skutki prawne tylko wtedy, gdy została zarejestrowana w publicznym rejestrze zgodnie z przepisami prawa.
W umowie kupna-sprzedaży nieruchomości musi być określona cena sprzedawanego obiektu. Jeśli cena nie jest wskazana, umowę uznaje się za niezawartą. Do umów kupna-sprzedaży nie mają zastosowania ogólne zasady Kodeksu cywilnego pozwalające na ustalenie ceny na podstawie kryteriów rozsądku lub uznania, że obowiązuje cena zwyczajowa w danej dziedzinie.
Sprzedaż udziału w nieruchomości na Litwie
Współwłaściciele mają pierwszeństwo w nabyciu sprzedawanego udziału w nieruchomości będącej współwłasnością, po tej samej cenie i na tych samych warunkach, z wyjątkiem sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Przy sprzedaży udziału w nieruchomości będącej współwłasnością, należy poinformować o tym poprzez notariusza. Jeśli inni współwłaściciele zrzekną się prawa pierwokupu lub nie skorzystają z niego w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia (chyba że uzgodniono inaczej), sprzedający ma prawo sprzedać swój udział dowolnej osobie. Jeśli udział został sprzedany z naruszeniem prawa pierwokupu, inny współwłaściciel może w ciągu trzech miesięcy dochodzić w sądzie przeniesienia na niego praw i obowiązków nabywcy.
Przy sprzedaży budynku, urządzenia lub innego obiektu nieruchomego na Litwie konieczne jest omówienie praw nabywcy do działki gruntu, na której znajduje się nabywany obiekt. Umowa, w której nie omówiono praw nabywcy do działki gruntu, nie może być poświadczona przez notariusza, a jeśli została poświadczona, jest nieważna.
Szczególne wymagania dotyczą sprzedaży działki gruntu. Przy sprzedaży działki, na której znajdują się budynki, budowle, urządzenia, nasadzenia lub inne obiekty, w umowie należy omówić kwestię przejścia prawa własności do tych obiektów. Jeśli kwestia ta nie została omówiona, uznaje się, że prawo własności do budynków, budowli, urządzeń, nasadzeń i innych obiektów znajdujących się na sprzedanej działce przeszło na nabywcę działki, czyli przynależności podążają za losem rzeczy głównej. Jeśli działka gruntu, na której znajdują się budynki lub inne nieruchomości należące do sprzedającego, jest sprzedawana bez przekazania nabywcy prawa własności do tych nieruchomości, sprzedający zachowuje prawo do korzystania z tej części działki, którą zajmują nieruchomości i która jest niezbędna do ich użytkowania, zgodnie z prawem zabudowy lub innymi warunkami określonymi w umowie kupna-sprzedaży.
Przy sprzedaży działki gruntu na Litwie należy również uwzględnić osoby posiadające prawo pierwokupu. Zgodnie z przepisami prawa, pierwszeństwo w nabyciu gruntu mają:
- współwłaściciele działki;
- państwo, jeśli działka znajduje się na obszarze chronionym;
- właściciele budynków, budowli, urządzeń znajdujących się na sprzedawanej działce;
- uczestnicy projektu konsolidacji, gdy sprzedawany grunt uczestniczy w projekcie konsolidacji.
Należy zauważyć, że do umowy kupna-sprzedaży działki gruntu musi być dołączony plan sprzedawanej działki.
Przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości ważne jest uwzględnienie przynależności prawnej sprzedawanego majątku zgodnie z przepisami prawa rodzinnego. Lokal mieszkalny, zgodnie z Księgą 3 litewskiego Kodeksu cywilnego, może być uznany za majątek rodzinny. Reżim prawny majątku rodzinnego jest niezbędny do ochrony interesów rodziny oraz zapewnienia zaspokojenia podstawowych potrzeb rodziny. Małżonek będący właścicielem nieruchomości uznanej za majątek rodzinny może przenieść prawo własności do niej, obciążyć ją hipoteką lub w inny sposób ograniczyć prawa do niej tylko za pisemną zgodą drugiego małżonka. Jeśli małżonkowie mają małoletnie dzieci, do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości stanowiącej majątek rodzinny wymagane jest zezwolenie sądu.
Majątkiem będącym wspólną własnością małżonków małżonkowie zarządzają, korzystają i rozporządzają wspólnie. Umowy dotyczące rozporządzania lub ograniczenia praw do nieruchomości lub praw rzeczowych do niej, będących wspólną własnością małżonków, a także umowy dotyczące przeniesienia wspólnego przedsiębiorstwa lub ograniczenia praw do niego oraz papierów wartościowych będących wspólną własnością małżonków, mogą być zawierane tylko przez oboje małżonków, z wyjątkiem przypadków, gdy jeden z małżonków posiada pełnomocnictwo od drugiego. Umowy zawarte z naruszeniem tych przepisów mogą być kwestionowane.